银河证券
本文来自微信公众号：国民经略 （ID：guominjinglve），作者：凯风，题图来自：AI 生成
预售制、公摊面积，都到了变革时刻。
近期，全国已有 20 多个地市发布推进相关文件，提出向现房销售逐步过渡，逐步推进取消公摊面积。
在全国范围内，"推广商品房现房销售制度"也被纳入讨论，有媒体表示"现房销售进入倒计时"。
房地产预售制，是否到了逆转之时？
一
改革乃至取消预售制，已是大势所趋。
公摊面积、预售制、土地批租制，是房地产制度的三大基石，也是维系黄金时代楼市上涨的重要支撑。
如今，房地产供求关系发生重大变化，市场形势逆转，公摊面积、预售制不能再原地踏步。
与取消公摊面积相比，取消预售制影响更为深远、阻力更大。
但无论是政策还是市场，都已出现积极信号。
早在去年 7 月，重要改革决定就已提出，"改革房地产开发融资方式和商品房预售制度"。
去年底召开的全国住房工作会议表示："大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管"。
近期金融管理部门在发布会上表示，"将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度"。
种种信号表明，虽然不会一刀切直接取消预售制，但从预售到现房销售，越来越近了。
事实上，不管政策有无要求，当市场发生变化，开发商都会主动用脚投票。
据统计，目前我国商品房现房销售比例已从 10% 提高到 30% 以上，而高峰时期近 9 成房子都是预售。
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当前，只有大型央企或国企的预售房才有一定市场。
缺乏信用背书或财政兜底的部分民企或小开发商，则逐步被边缘化。
其实，市场不是没有购房需求，而是不再信任预售房。
没有房价上涨作为溢价，很少有人愿意对赌期房的巨大风险。
就此而言，改革预售制，推进现房销售，也是重塑信心和预期的关键一环。
二
取消预售制，究竟难在哪里？
预售制核心是高周转，让开发商在建设之初就能迅速回笼资金，再投入新楼盘，形成滚动开发。
某房企曾提出" 345 "模式—— 3 个月开盘，4 个月资金回笼，5 个月资金再利用——就是极端体现。
通过预售制带来的高周转，开发商有了快速做大的资本，地方也得以将土地财政做到极致。
这套模式在黄金时代无往而不利，但房地产供求关系发生重大变化，弊端不断涌现。
所见不能所得，风险成本极其不对称，轻则货不对板、偷工减料，早年的墓景房、空气房、塑胶湖并非孤例。
重则出现烂尾风险，部分开发商将高周转、高负债、高杠杆玩到极致，而购房者全无反制手段。
客观来说，住房短缺时代，预售制以高周转满足市场所需，推进城镇化，不乏积极意义。
但住房结构性过剩，上涨预期不复存在，甚至对开发商能否顺利交房都心存疑虑，预售制的意义越来越弱。
当然，一刀切取消预售，势必影响既有房企的资金流，不利于市场的企稳回升。
毕竟，许多房企已在资金链极其紧张的边缘。
退一步讲，如果预售制一时难以彻底终结，那么改革预售制不能再拖了。
要么辅之以严格的监管制度，要么"新老区别对待"，新楼盘一律现售，给出过渡时间。
信心和预期比什么都重要，对于房地产市场尤其如此。
三
最早发明公摊面积、预售制的香港地区，早已转向了。
1950 年代，香港地区百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。
当时楼宇一般整栋出售，超出一般资金承受范围，有开发商率先想出"分层出售"的主意。
既然分层，必有公摊，公摊面积由此而来。
同一时期，香港还发明了"卖楼花"制度。
港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为"楼花"。在楼宇建设周期提前卖房，正是"卖楼花"，或者说预售制。
1990 年代，随着内地房地产市场崛起，公摊面积、商品房预售制被复制而来。
不过，近年来，香港已经取消了公摊面积。
2013 年，香港出台新规，要求房屋交易需以"实用面积"作为计价标准，公摊面积从此退出江湖。
预售制虽然被保留下来，但早已打上层层补丁。
在香港，开发商必须全额缴纳地款、提供完整建设资金证明，方能开工；
预付款要纳入第三方监管账户，资金随着工程进度而分期拨付，一旦出现问题可要求全额退款 ……
这也是香港极少出现烂尾楼的原因。
上一次烂尾楼是在 2003 年非典时期，再上一次则是 1960 年代。
不管怎样，市场在变，形势在变，房地产回不到过去了，高周转、高杠杆、高负债模式早已不合时宜。
面对新的大环境，革除积弊银河证券，重塑全民对于楼市的信心和预期，是关键中的关键。
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